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房貸利率有變化 浮動固定哪個好?

時間:2020-01-03   來源:中國經濟網—《經濟日報》   
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    在存量房貸定價轉換時,購房者面臨兩個選擇:第一,選擇固定利率。也就是說,房貸利率與當前利率水平保持不變,以后不管LPR利率怎么變化,購房者房貸利率保持不變。第二,選擇浮動利率。這意味著,房貸利率將根據LPR變動而變化。  
 
    中國人民銀行日前公告稱,將于2020年3月至8月期間,進行存量浮動利率貸款定價基準轉換,其中與大家錢包息息相關的就是房貸利率了。
 
    公告中最關鍵的變化就是,將以前房貸盯住的貸款基準利率,轉換成貸款市場報價利率(LPR)。以前,說到房貸利率時,一般說“基準利率打幾折或上浮多少”;改革以后,再提起房貸利率,就是“LPR利率下浮或上浮多少”了。
 
    實際上,從2019年10月8日以后,新發放的個人房貸已經以最近一個月相應期限的LPR為定價基準了。也就是說,新發放的個人房貸是在5年期LPR利率的基礎上加點形成的。
 
    在新增個人房貸定價轉換完成后,自2020年3月份開始,存量房貸利率也要進行定價轉換。這一變化對已經貸款購房的個人會有什么影響?
 
    首先要明確的是,此次貸款定價轉換的對象是存量商業個人房貸,不包括公積金個人住房貸款。
 
    購房者更關心的是,轉換后房貸利率是高了還是低了?“房貸利率將保持穩定。” 交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示。央行規定,轉換時點利率水平保持不變,也就是說,2020年存量房貸利率換算之后,跟以前一樣保持不變。
 
    舉例來說,如果此前的房貸利率為基準利率上浮10%,基準利率此前為4.9%,上浮10%后,房貸利率為5.39%。那么,2020年3月份開始轉換后,購房者2020年的房貸利率仍是5.39%這一水平不變,只是計算公式發生了變化。新的房貸利率為LPR增加或者減少一定幅度。
 
    在存量房貸定價轉換時,購房者面臨兩個選擇:第一,選擇固定利率。也就是說,房貸利率與當前利率水平保持不變,以后不管LPR利率怎么變化,購房者房貸利率保持不變。比如,以前房貸利率為基準利率上浮10%,那么選擇固定利率后,到期前購房者房貸利率水平維持5.39%不變。
 
    第二,選擇浮動利率。這意味著,房貸利率將根據LPR變動而變化。假設重新定價周期為1年,此前房貸利率為基準利率上浮10%,2019年12月份,5年期以上LPR為4.8%,那么,加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年,房貸水平不變。從2021年開始,購房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%,此后每年以此類推。
 
    還有人問,如果買房早,當時房貸還打折,那該如何計算?假設以前房貸為基準利率上打七折,即房貸利率為3.43%。2020年,購房者房貸利率仍為3.43%,加點幅度應為負的1.37個百分點(3.43%-4.8%=-1.37%),也就是說,未來房貸利率計算公式變為了LPR-1.37%。
 
    兩種方式,該如何選擇?民生銀行首席研究員溫彬認為,盡管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價,但在預期LPR下降的背景下,客戶通常會選擇浮動利率報價,因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行,LPR處于上升周期,則房貸利率也會隨之走高,但如果此前選擇的是固定利率,則房貸成本不變。
 
    東方金誠首席宏觀分析師王青認為,2019年8月份以來的LPR報價顯示,主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價僅下調5個基點,明顯低于主要針對企業貸款的1年期LPR報價的下調幅度。王青認為,2020年這一差異化降息模式有望保持。不過總體上看,未來5年期以上LPR報價也將出現小幅下行。

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